Как проходит сделка купли-продажи недвижимости: пять этапов

Всего пять этапов — от первой проверки до выписки из ЕГРН на имя покупателя. Сделку ведём целиком: вам не нужно разбираться в юридических тонкостях и ездить по инстанциям. Если объект в другом городе, подписание, расчёты и подача документов проходят дистанционно.

Этап 1. Комплексная проверка объекта и продавца

Это этап, ради которого стоит начинать работу с агентством: большинство неприятных историй с недвижимостью — про то, что не проверили вовремя. Вносить аванс до проверки опасно: если у объекта найдутся проблемы, вернуть его сложно.

• История объекта и права собственности: как квартира переходила от собственника к собственнику.
• Обременения: залоги, аресты, запреты на регистрацию, зарегистрированные договоры аренды.
• Зарегистрированные в объекте лица, включая тех, кто сохраняет право пользования жильём после продажи.
• Судебная и долговая нагрузка продавца, признаки банкротства, наследственные споры.
• Правомочность продавца: действительно ли он вправе распоряжаться объектом, нужно ли согласие супруга или органа опеки.

По итогам проверки вы получаете отчёт: что проверили, какие риски нашли и как они были сняты. Такой же отчёт важен и для покупателя, если продаёте вы.

Этап 2. Подготовка полного пакета документов

Договор готовим под конкретную сделку, а не берём шаблон из интернета: в нём важны предмет, цена, порядок расчётов, сроки передачи, ответственность сторон и судьба тех улучшений, которые остаются в объекте.

• Договор купли-продажи с учётом особенностей объекта и сторон.
• Согласия и доверенности: супруга, органов опеки, доверителей.
• Выписки из ЕГРН и другие справки, которые запрашивают банк, нотариус и Росреестр.
• Акт приёма-передачи и документы по расчётам.

Этап 3. Переговоры и безопасные расчёты

Деньги — самая рискованная часть сделки. Согласуем формат, удобный обеим сторонам, и объясняем простыми словами, чем варианты отличаются:

• Аккредитив — банк держит деньги и раскрывает их продавцу после регистрации права.
• Банковская ячейка — наличные хранятся в банке до выполнения условий сделки.
• Эскроу-счёт — деньги в банке, доступ к ним у продавца только после подтверждения сделки.
• Безналичный перевод — с фиксацией порядка платежей в договоре.
• Рассрочка или ипотека — с расчётом платежей и проверкой банковских условий.

Цель одна: продавец не отдаёт объект, пока не получит деньги, а покупатель не платит, пока не становится собственником.

Этап 4. Подписание договора и подача документов

Способ выбирают стороны: личная встреча, например у нотариуса, или дистанционное подписание, если стороны в разных городах. В дистанционном варианте документы подписываются электронной подписью либо через доверенное лицо, а подача документов в Росреестр проходит через МФЦ или электронно.

• Проверяем, что ко дню подписания не появились новые аресты и залоги.
• Контролируем, чтобы в договоре не осталось расхождений с документами на объект.
• Сверяем экземпляры договора и акта приёма-передачи, чтобы они совпадали полностью.

Если объект в другом городе, вы не тратите время на перелёты: подписание организуем дистанционно, а все документы готовим так, чтобы их можно было подписать без выезда.

Этап 5. Регистрация права и получение документов

Финальный этап — регистрация права собственности покупателя в Росреестре. Мы подаём документы и следим за ходом регистрации. После завершения покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право, а продавец — деньги согласно договору.

• Выписка из ЕГРН с вашими данными как собственника.
• Договор купли-продажи и акт приёма-передачи с отметками о регистрации.
• Отчёт о юридической проверке и договор оказания услуг с агентством.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию из-за замечаний, мы разбираемся с ними и подаём документы повторно — вам этим заниматься не нужно.

Что мы делаем за вас: коротко

• Проверяем объект и продавца до аванса, а не после.
• Готовим договоры и согласия под вашу конкретную сделку.
• Организуем безопасные расчёты, при которых никто не рискует деньгами.
• Организуем подписание — лично или дистанционно, если стороны в разных городах.
• Подаём документы в Росреестр и доводим сделку до выписки на имя покупателя.