Налог при продаже недвижимости: когда платить и как уменьшить

1. Главное — срок владения

Если вы владеете объектом 5 лет и больше — налог платить не нужно, декларацию подавать не требуется. Срок сокращается до 3 лет, если недвижимость получена:

• по наследству;
• в подарок от близкого родственника или члена семьи;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Срок владения считается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для наследства — с даты смерти наследодателя, для жилья в кооперативе — с даты выплаты последнего паевого взноса.

2. С какой суммы считают налог

Налог начисляется на доход от продажи — то есть на сумму, указанную в договоре купли-продажи. Но есть важное правило: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог считают с 70% кадастра.

Пример: Кадастровая стоимость квартиры — 5 млн руб. Вы продаёте её за 3 млн руб. Для налога доход посчитают как 70% x 5 млн = 3,5 млн руб. Именно с этой суммы нужно будет заплатить налог, если не истечёт минимальный срок владения.

3. Как уменьшить налог

Если минимальный срок владения не прошёл и налог платить нужно, его можно уменьшить двумя способами — на выбор.

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн руб.

Каждый продавец имеет право уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей в год. Если продали квартиру за 4 млн, налог заплатите с 3 млн (4 млн - 1 млн). Если продали за 900 тысяч — налога не будет.

Вычет можно использовать раз в год. Если продали несколько объектов за год, вычет 1 млн применяется ко всем вместе, а не к каждому отдельно.

Способ 2. Вычет в сумме расходов на покупку

Вместо вычета 1 млн можно уменьшить доход на сумму, которую вы сами заплатили при покупке этого объекта. Понадобятся документы, подтверждающие расходы: договор купли-продажи, расписка, платёжные поручения.

Пример: Купили квартиру за 3,5 млн, продаёте за 4 млн. Налог заплатите с 500 тысяч (4 млн - 3,5 млн). Если продали за те же 3,5 млн или дешевле — налога нет.

4. Ставки налога

• 13% — если доход от продажи за год не превышает 5 млн руб.
• 15% — с суммы превышения 5 млн руб. (прогрессивная ставка).

Пример: Продали квартиру за 7 млн, срок владения меньше 3 лет, расходов на покупку не было. Доход после вычета 1 млн = 6 млн. Налог: 5 млн x 13% = 650 тыс. + 1 млн x 15% = 150 тыс. Итого 800 тыс. руб.

5. Сроки подачи декларации и уплаты

• До 30 апреля следующего года — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства.
• До 15 июля того же года — уплатить налог.

Декларацию нужно подавать, даже если налог получился нулевым (например, после применения вычета). Исключение — если срок владения превысил минимальный: тогда декларация не нужна.

6. Когда налог платить не нужно

• Срок владения больше 5 лет (или 3 лет для отдельных случаев).
• Квартира продана дешевле, чем куплена (при подтверждении расходов).
• Доход после вычета оказался нулевым или отрицательным.

7. Особые случаи

• Продажа доли. Если продаёте долю в праве собственности, минимальный срок владения считается с даты регистрации права на эту долю. Исключение — если доля получена при выделении из общей собственности: срок считается с даты регистрации первоначального права.
• Продажа и покупка в одном году. Если в одном году продали одну квартиру и купили другую, можно одновременно заявить вычет при продаже (1 млн или расходы) и имущественный вычет при покупке (до 2 млн руб.). Вычеты не исключают друг друга.
• Недвижимость в совместной собственности. Каждый собственник может применить вычет 1 млн к своей доле. Если продаёте объект целиком по одному договору, вычет 1 млн делится между всеми собственниками пропорционально долям.