Что важно проверить перед покупкой коттеджа на этапе строительства

1. Статус земли — прежде всего

Дом может стоять на участке с разным видом разрешённого использования: ИЖС, ЛПХ, СНТ или ДНП. От этого зависит многое: можно ли оформить регистрацию, какой платить налог, реально ли подключить газ по программе догазификации, есть ли ограничения по этажности и площади.

• Проверьте категорию земли и вид разрешённого использования в выписке ЕГРН;
• Уточните, есть ли обременения, аренда, зоны с особыми условиями использования — ЛЭП, санитарные и водоохранные зоны;
• Сверьте фактические границы с кадастровыми: забор нередко стоит «не там».

2. Кто строит и по какому договору

В коттеджных посёлках встречаются разные схемы: договор подряда на строительство, покупка готового дома, предварительный договор купли-продажи участка со строительством. Юридические последствия у них разные.

• Кто застройщик — компания или индивидуальный предприниматель, сколько домов уже сдано;
• По какой схеме принимаются деньги: с 1 марта 2025 года расчёты по договорам подряда на строительство жилого дома можно проводить через эскроу-счёт, который защищает деньги заказчика;
• Есть ли в договоре срок передачи дома, ответственность за просрочку, гарантия на конструктив;
• Кто отвечает за стройку и контролирует качество по этапам — технический заказчик, независимый подрядчик или сам застройщик.

3. Коммуникации — самая дорогая «мелочь»

Дом без газа, воды и нормального электричества превращается в очень дорогую дачу. Считайте стоимость подключения заранее — она может стать заметной частью бюджета.

• Электричество: выделенная мощность, наличие подстанции, стоимость подключения;
• Газ: магистральный, газгольдер или баллоны. По программе догазификации подключение до границ участка выполняют бесплатно, а работы внутри участка и по дому оплачивает собственник;
• Вода и канализация: центральные сети, скважина, септик — что разрешено и что уже есть;
• Кто владеет сетями посёлка, кто их обслуживает и по каким тарифам.

4. Что происходит за забором: посёлок и инфраструктура

• Дороги: асфальт или грунтовка, кто чистит снег, кто отвечает за ремонт;
• Взносы в посёлке: размер, за что именно платят, как принимаются решения;
• Освещение, вывоз мусора, охрана, детская площадка — и кто за это платит через пять лет;
• Транспортная доступность: время до работы, школы, садика, поликлиники.

5. Дом: то, что нельзя изменить потом

• Фундамент и геология участка — от них зависит, не «поедет» ли дом;
• Материал стен, перекрытия, кровля, утепление;
• Инженерные системы: отопление, электрика, вентиляция, водоснабжение — смонтированы или только предусмотрены проектом;
• Гарантия на конструктив и перечень работ, которые входят в цену.

6. Приёмка дома

Принимайте дом по акту с привлечением независимого специалиста: тепловизор, замеры, проверка инженерных систем. Все замечания фиксируйте письменно — это даёт право требовать устранения недостатков, а не спорить о них после подписания.

Короткий чек-лист перед покупкой дома на этапе строительства

• Проверены статус земли, ЕГРН, границы и обременения;
• Понятно, по какому договору строят и как защищены ваши деньги;
• Посчитана стоимость подключения газа, электричества, воды;
• Проверены дороги, взносы и обслуживание посёлка;
• Есть гарантия на конструктив и понятный порядок стройки по этапам;
• Приёмка проходит с независимым специалистом.